Wartość katastralna w polskim systemie prawnym – rola rzeczoznawcy majątkowego i procedury wyceny

Podstawa prawna: ustawa o gospodarce nieruchomościami

Zasady dotyczące wartości katastralnej zostały zawarte w Ustawie o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), głównie w Dziale IV (Wycena nieruchomości).

Zgodnie z art. 161 u.g.n., wartość katastralną ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości. Choć obecnie podatek ten naliczany jest od powierzchni, ustawa przewiduje mechanizm przejścia na system wartościowy poprzez tzw. powszechną taksację nieruchomości.

Według art. 162 ust. 1 u.g.n., powszechnej taksacji dokonuje się w celu ustalenia wartości katastralnej nieruchomości. Proces ten ma charakter masowy, jednak jego fundamentem jest wiedza ekspercka.

Rola rzeczoznawcy majątkowego i „operat” w procesie masowej wyceny

Choć powszechna taksacja kojarzy się z procesem automatycznym, prawo nakłada ścisłe wymogi na osoby odpowiedzialne za ten proces. Szacowanie nieruchomości w celu ustalenia wartości katastralnej może wykonywać wyłącznie rzeczoznawca majątkowy (zgodnie z art. 174 ust. 1 u.g.n.).

W procesie tym rzeczoznawca nie sporządza indywidualnego dokumentu dla każdego lokalu z osobna w takim sensie, jak klasyczny operat szacunkowy tworzony dla potrzeb zabezpieczenia kredytu. Zamiast tego, proces opiera się na:

• Opracowaniu map i tabel taksacyjnych (art. 169 u.g.n.).
• Wykorzystaniu modeli matematyczno-statystycznych, które pozwalają na masową wycenę przy zachowaniu standardów rynkowych.

Mimo masowości, wycena nieruchomości w tym trybie musi uwzględniać różnice w cechach rynkowych nieruchomości, takich jak lokalizacja, przeznaczenie w planie miejscowym czy stopień uzbrojenia terenu.

Rozporządzenie w sprawie wyceny – szczegóły techniczne

Szczegółowy tryb ustalania wartości katastralnej precyzuje Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dokument ten wskazuje, że:

• Wartość katastralną określa się na podstawie cen transakcyjnych odnotowanych w Rejestrze Cen Nieruchomości.
• W procesie szacowania wykorzystuje się podejście porównawcze, gdzie kluczowe jest porównanie nieruchomości reprezentatywnych dla danej gminy lub obszaru taksacyjnego.

Zgodnie z § 39 rozporządzenia, przy ustalaniu wartości katastralnej dla nieruchomości reprezentatywnych, rzeczoznawca majątkowy sporządza dokumentację, która musi spełniać wymogi merytoryczne zbliżone do operatu szacunkowego, stanowiąc podstawę do stworzenia algorytmu dla pozostałych nieruchomości.

Perspektywy: co nas czeka w 2026 roku i później?

Obecny stan prawny na początek 2026 roku można określić jako „uśpiony potencjał”. Przepisy o wartości katastralnej są kompletne, ale ich stosowanie jest zawieszone do czasu wydania odrębnych ustaw wprowadzających sam podatek.

W ostatnich koncepcjach rządowych i eksperckich coraz częściej pojawiają się postulaty:

• Cyfryzacji procesu: wykorzystanie algorytmów AI do wsparcia rzeczoznawców majątkowych w aktualizacji map taksacyjnych.
• Katastru celowego: wykorzystanie wartości katastralnej nie do powszechnego opodatkowania, ale do precyzyjnego uderzenia w spekulację gruntami lub pustostany.
• Weryfikacji wartości: zapewnienie właścicielom prawa do indywidualnego zakwestionowania wartości katastralnej poprzez przedłożenie własnego operatu szacunkowego sporządzonego przez niezależnego rzeczoznawcę.

Co dalej?

Wartość katastralna to instrument prawny, który w polskim systemie jest już zdefiniowany w art. 161–173 u.g.n. i zostało to zrobione już w latach 90-tych XX w. Jego wdrożenie nie wymaga tworzenia prawa od zera, a jedynie decyzji o rozpoczęciu powszechnej taksacji. Dla rynku oznacza to profesjonalizację i wzrost znaczenia danych o transakcjach, a dla właścicieli – konieczność monitorowania, jak szacowanie nieruchomości przez organy administracji przełoży się na realne obciążenia fiskalne w przyszłości.